郑州绿博新城的售楼员小李这天下午第三次看了看表，展厅里还是没什么人；而同一时间，合肥滨湖新区云境花园的业主群里却热闹得很有业主说，小区二手房挂牌价比去年底跌了8.3%，可半年前销售还说“地铁一通，至少涨15%”呢。
这事儿听着有点荒唐却实实在在反映了2025年中国楼市的现状：政策上已经放得很宽了，可房价怎么就涨不上去呢？
2025年到现在全国已经有132个城市松了楼市政策，首付比例降到15%，首套房贷利率最低到了3.25%，而且还在有新的城市加入这个行列。
但政策松了买房的人却没见多多少，就拿合肥来说，时候全面取消了限购，可商品住宅成交量也就比4月多了7%，远比不上2020年同期政策放松时30%的涨幅。
小李在郑州绿博新城卖房子，他说现在客户来售楼处，先问的不是利率优惠，而是“这房子不会烂尾吧”“要是降价了能补差价不”。
这个2023年开盘的项目，一共1200套房子，两年过去了才卖了312套，去化率还不到26%，下午三点的时候，来看房的人比售楼处的销售还少。
更让人在意的是全国的房子库存现在待售的商品房面积有7.82亿平方米，按现在的销售速度，得卖14个月才能卖完，而且这个库存还在每月以5.2%的速度增加，差不多每个月都能多出相当于3个深圳建成区大小的待售房子。
再看不同城市的情况差别可就大了。北京东城区的王女士2021年花1200万买了套学区房，现在挂1050万都没人买；可离这儿20公里的通州，有的新楼盘已经降价20%在卖了。
这种差距在全国很多地方都能看到，像上海黄浦区和北京东城区，2025年上半年二手房价格稍微涨了点，黄浦区涨了0.5%，东城区涨了0.3%，这是因为这两个地方上半年新增加的房子还不到500套，也就相当于2019年一个月的供应量。
但外围区域就不一样了，东莞的新房均价，比2023年的最高时候跌了18.3%；常州的奥体新城，2024年卖1.6万每平方米。
到2025年7月促销1.35万每平方米还是没多少人买。核心城市和三四线城市的房价差距，已经从原来的梯度变成了鸿沟。
刚需买房的和投资买房的，想法也完全不一样。万科搞了个“保价协议”，说买房后要是降价了，就补差价，成都的万科公园5号因为这个政策，6月成交量比5月涨了22%，但买这些房子的都是真正要住的刚需家庭。
可投资的人就不太敢动了中原地产的数据显示，2025年上半年，全国商品房要转手得花6.8年，这比2019年的3.2年多了一倍还多，想靠短期买卖赚差价基本不可能。
上海链家的老周做中介10年了他说最近经手的单子里，卖方主动降价5%以上的占了67%，而2021年的时候，根本没人会主动降价。
国家统计局的70城数据也能看出来2025年前5个月，二手房价格总共跌了2.8%，牡丹江、北海这些城市，跌幅都超过了5%，差不多把过去三年涨的都跌没了。
合肥的购房者小张最近也在看房，有个销售劝他赶紧买，说“马上要涨价”，但小张没动心，因为他发现这个开发商有3个项目都在住建部的“保交楼”名单里。
到2025年6月全国还有23个城市有没解决的逾期交房项目，这些事让购房者心里没底，买房的时候就更谨慎了。
这种对开发商的不信任也让政策效果打了折扣，中原地产算过，同样是降这么多利息，2020年能让成交量涨30%，可2025年只能涨7%。小张的话说出了很多人的想法：“不是拿不出首付，是怕钱花出去了，房子却拿不到。”
未来两年核心城市的房价可能会稍微涨一点，三四线城市大概率会稍微跌一点，想让所有城市的房价都涨起来，太难了。
不过对刚需来说，这也不一定是坏事，至少可以慢慢选，还能跟开发商讲讲价，要些补偿。只是以前那种靠买房就能实现财富大幅增长的日子，真的结束了吗？
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