2018年，当全国楼市还沉浸在“普涨狂欢”时，福耀玻璃创始人曹德旺一句“房产不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值”的警示，被多数人视为“危言耸听”。时隔八年，站在“十五五”开局的2026年，楼市数据却一一印证了这位实业家的预判：全国二手房挂牌量突破920万套，一套房源成交平均需等187天，三四线城市部分房源甚至出现“5万总价葱价房”的奇观。曾经被视为“财富保险箱”的房产，如今正经历深刻的价值重构，尤其是几类房产已彻底沦为“烫手山芋”，让持有者陷入“卖不掉、租不出、持有成本攀升”的困境。
曹德旺的警示从未空穴来风，而是基于人口、供需与经济逻辑的理性推演。早在上世纪90年代，他就有过房地产投资亏损3亿元的经历，深知行业泡沫的危害。2023年底，他以家乡福清为例，直言当地房价从每平米上万跌至几千元，大量房屋空置难售，并劝诫家人尽快处置多余房产。2024年，他进一步点破核心矛盾：65岁以上老人超2亿，新生儿不足1000万，购房主力人群持续萎缩，供需失衡的基本面已难以支撑房价普涨。如今2026年的楼市变局，正是这一核心矛盾的集中爆发，市场彻底告别“全域普涨”时代，进入“核心坚挺、外围承压”的深度分化期。
第一类沦为“烫手山芋”的，是人口持续外流的三四线城市远郊房。房地产的核心逻辑从未改变：短期看政策，长期看人口。2025年数据显示，三四线城市全年人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，廊坊等城市更是突破3年，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%。远郊房之所以成为重灾区，核心在于缺乏产业支撑和人口导入，配套设施长期滞后。以部分三四线城市的远郊文旅盘为例，开发商早年炒作“生态宜居”概念吸引投资客，但随着人口外流，本地刚需断层，外地游客寥寥，如今多数项目沦为“空城”，房源挂牌半年以上无人问津，即便降价40%仍难成交。这类房产的流动性已基本枯竭，未来大概率陷入“有价无市”的恶性循环。
第二类“烫手山芋”是房龄超20年且无城市更新规划的老旧小区。随着“房屋养老金”“房屋体检”等制度的推广，老旧小区的维修成本正持续攀升，再叠加物业费、取暖费等固定支出，一套闲置的老旧房产每年持有成本可能高达数万元。更关键的是，这类房产已无法匹配当前市场的主流需求。2026年，35-55岁改善型需求占比已提升至45%，“卖一买一”成为市场主力，90-144㎡的品质户型流通性和保值性最佳，而老旧小区的小面积、低品质刚需户型，既难以满足改善需求，也因配套陈旧无法吸引年轻刚需。数据显示，目前三四线城市老旧小区二手房成交占比不足10%，且成交周期普遍超过200天，部分房源甚至面临“无人接盘”的尴尬。
第三类“烫手山芋”是配套匮乏的概念型房产，包括远离城区的文旅地产、养老地产等。这类房产在市场热度期依赖概念炒作吸引投资，但本质上脱离了居住需求的核心逻辑。2026年楼市回归“居住本质”，购房者愈发理性，对配套成熟度的要求大幅提升。以某三四线城市的养老地产项目为例，虽宣传“生态康养、医疗配套完善”，但实际距离三甲医院超20公里，商超、交通等基础配套缺失，既无法满足老年人的医疗康养需求，也难以吸引普通购房者，目前项目空置率超60%，租金收入连物业费都难以覆盖。这类依靠概念炒作的房产，在市场调整期最先被淘汰，成为持有者的“资产包袱”。
2026年楼市的变天，并非偶然，而是政策引导与市场规律共同作用的结果。中央经济工作会议明确“稳市场、防风险、优供给、促转型”的核心目标，各地通过“控增量、去库存、优供给”的精准施策，推动房地产市场从增量扩张转向存量提质。1月1日起施行的售房增值税新政，虽降低了交易成本，激活了部分优质房源的流通，但这并非房价反弹的信号，而是库存压力倒逼的“纾困措施”。对多房家庭而言，当前并非“一刀切卖房”，而是要理性优化资产，抓住2026年上半年的政策窗口期主动处置冗余资产。
处置“烫手山芋”需遵循科学策略。首先要精准筛选，区分“优质资产”与“冗余资产”：位于三四线城市核心地段、3公里内有成熟配套且户型适中的房产可保留，其余三类“烫手山芋”应优先纳入抛售清单。其次要合理定价，摒弃“锚定买入价”的执念，参考同小区近期成交价适度让利3%-5%，通过“以价换量”快速回笼资金。最后要做好资产重构，资金变现后可投向低风险理财或一线、强二线核心城市的优质房产，依托人口与产业优势实现资产保值，而非盲目再投资房产。
曹德旺的八年警示，最终被市场验证，本质上是提醒大众：房地产已告别“普涨红利”时代，从“财富投机工具”回归“居住本质”。2026年是楼市深度调整的关键年，对多房家庭而言，或许不是最后的卖房机会，但一定是最关键的机会。与其抱着“坐等升值”的侥幸心理，不如主动出击处置“烫手山芋”，优化资产配置。毕竟，在趋势面前，个人的侥幸终究难以抵挡市场规律的必然。回归理性居住需求，才是房地产市场健康发展的核心，也是家庭财富保值的关键。
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